Finanzieller Stand der Wohnung oder wo ist der Haken?

Ich fasse mal den aktuellen Stand der Wohnung zusammen

• 67.000€ Kaufpreis
• 4.000€ Markler Gebühr
• 5.000€ Notar + Grundsteuer
• 2.300€ Umbauarbeiten
• 2.200€ Zinsen für Kreditfinanzierung

Macht insgesamt 80.500€ 

Nachdem ich mich nochmal auf dem aktuellen Immobilienmarkt umgeschaut hatte, bin ich recht optimistisch das die Wohnung aktuell auch die knapp 80.000€ wert ist.

Nun eigentlich sollte ich mich doch nun super freuen. Wenn da nicht mein Bauchgrummeln wäre, dass mir sagt das läuft zu glatt, irgendwo muss doch der Haken sein. Und tatsächlich, langsam offenbart sich der Haken.

Der steckt nämlich im Hausgeld! Bereits beim Kauf erschien mir das Hausgeld ungewöhnlich hoch. 375€ monatlich war bisher der höchste Betrag den ich gesehen hatte. Mein viel zu naiver Gedanke war, wenn das Hausgeld bereits jetzt schon so hoch ist, dann dürfte er in naher Zukunft erstmal nicht noch weiter steigen. Zumal die Rücklagen auch sehr gut aussahen. Weit gefehlt!

Irgendwie hat es die Hausverwaltung geschafft, dass es so aussieht als wäre die Wohngemeinschaft pleite.

2 Vollzeit Hausmeister, eine 400€ Basiskraft, die die Mülltonnen einmal die Woche rausstellt, eine Vollzeit Reinigungsfachkraft wollen ja auch alle bezahlt werden. Nicht falsch verstehen, alle diese Leute machen einen super Job, vor allem die Reinigungsfachkraft ist Spitzenklasse. Nur kann sich jeder denken, dass so ein "Luxus" Personal nicht umsonst ist. Desweiteren sind wirklich sehr viele kleinere Reparaturen gemacht worden. Die Liste der eingesetzten Handwerker, zusätzlich neben den beiden Hausmeistern, ist recht lang.

Um sich das ganze auch leisten zu können musste ein neuer Wirtschaftsplan her. Der besagt konkret für uns, dass das Hausgeld sich nochmals und rückwirkend für 2015 um 73€ pro Monat erhöht. 458€ monatlich Hausgeld zahlen! Das zahlen andere an Warmmiete! Dazu kommt eine Nachzahlung von 730€ für das aktuelle Jahr 2015 und eine weitere Sonderzahlung mitte 2016 von 680€ für neue Brandschutzmaßnahmen.

Allerdings muss ich eingestehen, die Hausverwaltung hat die Hausgelderhöhung sehr gut verkauft. Im wesentlichen hat sie 3 Tricks angewandt.

1. Als Hauptgrund für die Erhöhung wurde der verdreifachte Versicherungsbeitrag genannt. Somit hatte der "Pöbel" einen Schuldigen und es war nicht die Hausverwaltung.
2. Es wurden 3 verschiedene Beispielrechnungen vorgelegt. Die tatsächlich gewünschte Erhöhung und zwei weitere die noch höher waren. Wenn man nur diese Alternativen hat, entschiedet man sich natürlich für die günstigste und wirklich Nachkontrollieren kann es sowieso niemand. Interessant fand ich nur, dass bevor überhaupt ein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wurde, bereits die Bitte kam den Betrag der in Vorschlag 1 genannte wurde an die Hausverwaltung zu zahlen.
3. Nach 5 Stunden Vollversammlung waren alle bereits total müde und überfordert. Die meisten hätten für alles mit JA gestimmt wenn sie dafür endlich nach Hause gehen konnten. Zu dem Zeitpunkt war es ein leichtes für die Hausverwaltung Stimmen einzusammeln.

Die Vollversammlung selbst ist leider ziemlich genau so verlaufen wie ich es mir vorgestellt hatte. Nur ca. 55% der Eigentümer waren überhaupt anwesend. Immerhin über die Hälfte somit waren wir Beschlussfähig.

Der Großteil der Anwesenden war leider recht klischeehaft ein typischer "RTL Zuschauer". So böse das auch klingen mag, es war aber deutlich daran zu merken, dass es kaum sachliche Debatten gab, es wurde immer gleich emotional und oft auch vom tatsächlichen Thema entfernt.

Ein Beispiel:

Ein Eigentümer wollte wissen wie der recht hohe Betrag für Gebäudereinigung zustande gekommen ist. Wenn er den Betrag runter bricht auf seine Wohnung, dann würde es bedeuten das er 70€ im Monat nur dafür zahlt das jemand einmal die Woche sein kurzes Stück Flur wischt. Für 70€ würde er es auch selbst machen. Doch anstatt ihm eine sachliche Antwort zu geben oder überhaupt zu versuchen seiner Beispiel Rechnung zu folgen bekam er aus dem Publikum so Sprüche wie "Sie brauchen sich gar nicht so aufzuregen, Sie mit ihren zwei Hunden verursachen sowieso den meisten Dreck". Nach so einer Reaktion war für mich klar, dass man hier eh keine Chance mehr hat sachlich zu diskutieren.

Allerdings hatte ich selbst ein paar Fragen an die Hausverwaltung. Der Grund warum sich die Versicherungsprämie verdreifacht hat, war wohl, dass die aktuelle Gebäudeversicherung uns gekündigt hat, weil es letztes Jahr zu viele Schadensfälle gab. Fast alle hatten was mit einem Wasserschaden zu tun. Auf meine Frage hin, dass wenn es so viele Wasserschäden gab und da soviel repariert wurde, müsste unser Leitungssystem ja so gut wie neu sein, bekam ich keine wirklich direkt Antwort. Zwischen den Zeilen habe ich verstanden, dass das gesamte Wassersystem recht marode ist aber eine Erneuerung ist viel zu teuer, also wird lediglich Symptom Bekämpfung betrieben. Alle weiteren Wasserschäden werden auch weiterhin von der neuen Gebäudeversicherung behandelt. Und es wird also erst was gemacht wenn bereits ein Schaden entstanden ist.

Zu beginn der Vollversammlung hat die Hausverwaltung ein wenig damit geprahlt wo sie denn überall geschafft hat Kosten zu sparen. Als ich nachfragte wo denn die Einsparungen blieben, wenn wir so viel gespart haben, dürfte die Hausgelderhöhung ja nicht so gewaltig ausfallen. Da bekam ich auch nur ausweichende Antworten von wegen, dass ja andere neue Kostenpunkte entstanden sind und das es gar nicht soviel eingespart wurde wie man denkt etc.

Alles in Allem war die Vollversammlung ziemlich enttäuschend aber auch irgendwie so zu erwarten.

Daher hatte ich mir nochmal die Mühe gemacht meine damalige Rechnung von meinem "Break-Even-Point" von "kaufen oder mieten" zu wiederholen. Dazu habe ich mir die ganz aktuellen Mietpreise für unsere vorherige Wohnung in Frankfurt angeschaut und habe dagegen den neuen erhöhten Hausgeldbeitrag gegengerechnet. Überraschenderweise hat sich da nichts verändert. Bzw. zwar hat sich das Hausgeld erhöht aber der aktuelle Mietspiegel in und um Frankfurt hat sich ebenfalls nochmals sehr stark erhöht, sogar mehr als das Hausgeld. So gesehen bin ich sogar ein wenig mehr ins Plus gerutscht. Konkret heißt es: ich muss diese Wohnung für ca. 63.000€ wieder verkaufen so dass ich bei Null rauskomme. Alles darüber ist ein Gewinn für mich, im Vergleich dazu wenn ich weiter zur Miete wohnen geblieben wäre. Da ich meine Wohnung aktuell bei einem Wert von ca. 80.000€ sehe ist noch alles im grünen Bereich.

Natürlich ist das ein wenig schön Rechnerei aber irgendwie muss man sich ja auch motivieren :)

Umbau der Wohnung

Nun bin ich seit über einem Jahr stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung. Was ist bisher passiert?
Es gab mehr Umbauarbeiten als zuerst geplant aber ich glaube dass ist meistens so, wenn man dann einmal anfängt ...
Was neu gemacht wurde:
- Küche praktisch komplett. Boden und Wandfliesen raus. Neuer Boden und wasserfeste Tapete rein. Statt Fliesen wurde um den Herdbereich eine 1,60m lange Glasplatte aus Sicherheitsglas angebracht. Diese habe ich mal geschenkt bekommen als ich einem Bekannten beim Umzug geholfen habe. Sieht recht schickt aus. Zusätzlich wurde der Eingangsbereich der Küche komplett neu gemacht mit einer kleinen Trockenbauwand und Glasbausteinen in den oberen 40 cm, so dass Tageslicht durch die Küche in den Flur gelangen kann.
- Alle Türen sind neu und jetzt im hellen weiß
- Badezimmer umgestaltet. Nein nicht komplett umgebaut! Die altmodischen Fliesen wurden einfach mit einer speziellen Fliesenfarbe überstrichen, was erstaunlich gut funktioniert hat. Aber um wieder ein wenig Farbe rein zubekommen wurden in einem bestimmten Muster einzelne Fliesen mit speziellen Fliesenfolien in grün  beklebt, was das ganze Badezimmer deutlich verspielter und freundlicher macht, absolut kein Vergleich zu vorher.

Badezimmer alt

Badezimmer neu

Badezimmer neu

- Der Flur ist relativ groß daher wurde ein kleiner Teil davon zur Abstellecke umfunktioniert und das ganze mit 2 großen Schiebetüren marke Eigenbau von neugierigen Blicken geschützt.

Abstellecke mit Schiebetür

- Die größte Baustelle war das schaffen eines 3. Zimmers im Wohnzimmer durch eine Trockenbauwand. Allerdings hat das neu geschaffene Zimmer dann keine Fenster, um trotzdem etwas Sonnenlicht zu erhalten wurden in den obersten 40 cm einfach 3 Reihen Glasbausteine  gemauert. Diese werden zusätzlich über die gesamte Länge mit LEDs beleuchtet und dienen als eine gemütliche indirekte Beleuchtung für das Wohnzimmer. Um das Zimmer auch mal Lüften zu können wurde ganz rechts ein Kippfenster bestehend aus Glasbausteinen eingesetzt, diese fällt fast gar nicht auf.

Trockenbauwand mit Glasbausteinen

- Der Balkon der Wohnung ist ein echter "Eyecatcher" allerdings sah der beim Kauf ziemlich übel aus. (War ein Aufhänger um die Wohnung runter zu handeln :). Allerdings durfte der Balkon nicht einfach so renoviert werden, denn der gehört zum Gemeinschaftseigentum. Aber nach einem ganzen Jahr Wartezeit wurde der Balkon fachgerecht renoviert. Komplett gestrichen und mit ausgelegten Holzfliesen sieht der echt klasse aus.

Da es hier ja auch ein wenig um die Finanzen geht bin ich auf 3 Sachen besonders stolz.
Es wurden 65 Glasbausteine verbaut. Diese habe ich gebraucht für einen Kasten Bier über ebay Kleinanzeigen bekommen. Neu würde ein einzelner Glasbaustein 4€ kosten (260€ gesamt).
Das Schienen System für die Schiebetüren gab es für 100€ bei ebay (Neuwahre) und nochmal 100€ für das Holz beim nächsten Baumarkt. Die günstigsten fertigen Schiebetühren die ich finden konnte fingen bei 800€ an.
Die Glasplatte in der Küche war, wie bereits erwähnt, geschenkt. Normalpreis bei ebay wäre ca. 300€
Insgesamt wurden ca.2.300€ zusätzlich in die Wohnung investiert.

Windows 10: Nach normalen Update 2. Festplatte nicht mehr zugreifbar.

Ich bin gerade dabei Windows 10 mal auszuprobieren. Dafür habe ich kurzfristig mein Arch Linux aufgegeben. Also der bisherige Eindruck von Win 10 ist bisher sehr zwiegespalten. Es "fühlt" sich runder an als windows 8 aber trotz einer schnellen SSD ruckelt und hakt es hier und da immer noch, wie man es eben von windows gewohnt ist. Ich glaube die Ruckler merkt man erst wirklich wenn man, so wie ich, von einem anderen minimalistischen System (arch linux) kommt.
Mit den Rucklern könnte ich leben, jedoch gab es gestern den Super-GAU. Windows 10 hat weitere System Updates eingespielt und es hat mir nicht erlaubt dies zu verhindern, ich durfte lediglich den Zeitpunkt für den Neustart wählen. Aber das schlimme kommt erst noch, nach dem Neustart ist meine 2. Festplatte komplett verschwunden. Einfach so.
Unter Datenträgerverwaltung wurde zumindest die Festplatte noch angezeigt aber sie war als "GPT Schutzpartition" markiert und nicht mehr zugreifbar. Erste Anlaufstelle Google brachte im Kontext von Windows 10 erstmal gar keine Ergebnisse. Allerdings gibt es wohl ähnliche Probleme für alle anderen Windows Versionen ab Windows XP. Alle vorgeschlagenen Lösungen beinhalteten den Verlust aller Daten auf der Festplatte, das war nicht akzeptabel. Glücklicherweise gibt es das sehr praktische Tool TestDisk. Damit war es möglich einfach die Partitionstabelle neu zu schreiben und alles war wieder wie vorher. Ärgerlich war es trotzdem. Definitiv ein großer Minuspunkt für Windwos 10!

Kreditvertrag unterschrieben

Heute morgen gleich um 8 Uhr in der Früh habe ich den Kreditvertrag unterschrieben.
Nach dem die Bank wirklich alles und ich meine wirklich alles von mir wissen wollte und es eine menge hin und her zwischen Makler, Bank und mir gab, ist es endlich vollbracht. In der Zwischenzeit haben sich die Kondition ein wenig zu  meinen Gunsten verändert.
Im Post Wie erwartet ... habe ich ja bereits die Art des Kredites dargestellt.
Verändert haben sich nur ein wenig die Details:

• nun sind es 1,74% statt 1,85%.
• Sondertilgungen sind direkt von Beginn an möglich  und können beliebig oft gemacht werden aber nur maximal 10% pro Kalenderjahr.
• da für die Sondertilgung Kalenderjahr und nicht ein Zeitjahr gilt sind in den 5 Jahren Zinsbindung 6 Sondertilgungen möglich. (eine mehr als ursprünglich eingeplant)
• durch die, direkt am Anfang, geleistete Sondertilgung ist es quasi so als ob ich mir nicht 50.000€ sondern lediglich 45.000€ leihe.

Unter dem Strich bedeutet das:

• eine monatliche Belastung von ca 790€ (statt 890€) für die Volltilgung
• insgesamt zahle ich ca. 2.200€ an Zinsen verteilt auf 5 Jahre
• es bleibt eine Restschuld von ca 8.100€ (die ich aber ja bis dahin auch angespart habe)

Nächsten Montag ist dann der Notartermin.

Die lib ist tod es lebe die lib

Für meine LED Bastelein nutze ich die STM32F4 µC.
Jetzt hat ST ihre Stnadard lib als deprecated markiert und stattdessen STM32Cube vorgestellt.

Das STM32Cube ist letztendlich ein Konfigurationswerkzeug für die STM32 µC.
Damit soll man schnell und einfach die komplette Perephierie sowie die ganzen Clocks eines µC zusammnen klicken können und auf Knopfdruck wird C Code generiert. Auf wunsch auch gleiche ganze Projekte für diverse IDEs. Ein weiteres Schmankel sind middle ware libs wie z.B: FreeRTOS oder Ethernet.
Ich habe das ganze mal für mich ausprobiert und muss gestehen, ja wenn man ein komplett neues Projekt beginnt war das tatsächlich eine enorme Zeitersparnis, jetzt muss sich das ganze mal über einen längeren Zeitraum bewähren.
Vorallem wenn man weitere features nach und nach hinzufügt wie gut sich dann das Konfigurationstool noch verwenden lässt.

LED Bastelein

Zur Abwechslung mal kein Finanzthema ...

Seit geraumer Zeit bastele ich an einer Equinox Uhr (video) herum. Leider kam ich schon länger nicht mehr dazu, weil ich mich so viel mit Finanzen beschäftigt habe. Die neue Wohnung bleibt auch momentan auf der Prioliste ganz weit oben. Die Hardware habe ich bereits in eine Kiste verstaut und weggelegt und möchte diese auch vor dem Umzug nicht mehr herausholen allerdings kann ich ja weiter an der Firmware basteln.
Bisher konnte ich irgendwie nicht den Schweinehund überwinden ... jetzt muss es aber sein!.
Ich habe bereits eine Menge Ideen was man mit der Uhr alles anstellen kann, daher soll die Firmware so flexibel wie möglich sein.
Um das zu erreichen und um selbst etwas zu lernen habe ich mich für den Einsatz eines RTOS entschieden. Bisher habe ich noch nicht so viel Erfahrung damit.
Letztendlich hat sich meine Auswahl auf die folgenden 3 RTOS beschränkt:

ChibiOS
+ sehr mächtig
+ sehr gutes Design
+ sympathische Philosophie der Entwickler
+/- bietet eine komplette HAL mit ein
+/- bietet mehr als ich erstmal brauche
- recht groß
- erstmal gewöhnungsbedürftig

FreeRTOS
+ sehr mächtig
+ kann sehr klein sein
+ nur auf das wesentliche konzentriert
+ gut erweiterbar
+ sehr portabel

RTX
+ sehr klein
+ effizient
- unnötig komplex
- wirkt sehr an den Hersteller Keil gebunden

Auch wenn ChibiOS recht sympatisch wirkt, starte ich erstmal mit FreeRTOS und schaue wie weit ich komme.
Im ersten Schritt will ich erstmal folgende Basis Funktionen implementieren.

• Ansteuerung der LED Stripes
• Anzeige der Uhrzeit
• RTC nutzen
• Befehle über einfachen UART empfangen
• eine kleine Grafik lib mit einfachen Animationen und Effekten

weitere Funktionen die in Zukunft dazu kommen sollen

• Bluetooth Steuerung
• Android App für Bluetooth Steuerung
• IRDA Steuerung (inkl. Fernbedienung)
• Lichtsensor
• Temperatur Sensor
• DCF77 Empfänger
• Mikrofon (-> Lichtorgel abhängig von Umgebungsgeräuschen)
• Touchscreen (warum auch immer :)

Ich werde versuchen alle implementierten Funktionen nach und nach hier zu Dokumentieren.

Zwangsversteigerung die zweite ...

Heute hab ich mir nochmal eine Zwangsversteigerung angeschaut. Diesmal ein anderes Amtsgericht. Es ging nach Wiesbaden.

Kurz zusammengefasst: ein sehr unterhaltsamer Termin aber dazu komme ich gleich, erstmal die Eckdaten.

Komplettes Haus inkl. Grundstück
300m² Grundstück
95m² Wohnfläche
Garage
Baujahr 1998
liegt in Flörsheim
Verkehrswert 271.000€

Ich bin vor einiger Zeit einfach mal an dem Haus vorbei gelaufen, es sieht von außen gut gepflegt und recht idyllisch aus. Auf jeden Fall einen genaueren Blick wert, bis ich etwas länger in Flörsheim geblieben bin. Leider wird die Idylle stark von dem ständigen Fluglärm gestört. Die Lautstärke lässt sich mit etwa einer Hauptverkehrsstrasse vergleichen. Im Haus wird man vermutlich nicht so viel vom Lärm mitbekommen und man gewöhnt sich auch recht schnell daran aber möchte man das eine oder andere Gespräch gemütlich auf der Terrasse abhalten, dann ist es nur bedingt möglich, daher ist die Lage, trotz  guter Anbindungen an die  umliegenden Städte, definitiv ein Nachteil.
Mein persönliches maximal Gebot wäre hier 50% des Verkehrswertes.

Nun zu der eigentlichen Versteigerungen. Diesmal ist der Besitzer auch anwesend und hat auch gleich seinen Anwalt dabei. Insgesamt sind diesmal aber wesentlich weniger Bietinteressenten anwesend. Schätzungsweise gerade mal 8. Dafür waren sehr viele Amtsgerichtmitarbeiter anwesend, ohne das wirklich klar war weshalb, vermutlich irgendwelche Praktikanten :)
Der Ablauf war wie gehabt. Die Rechtssprecherin las alle Eckdaten des zu versteigerndes Objektes vor, setzte das Mindestgebot auf 7.000€ und wartete auf das erste Gebot. Doch es kam ganz anders. Nun schaltete sich der Anwalt des Besitzers ein und bat, in einem leisen Flüsterton, die Rechtssprecherin darum, zu erwähnen, dass die Besitzer Räumungsschutz beantragt haben, so das selbst wenn man es heute ersteigern würde, das Haus einem noch gar nicht wirklich gehört. Die Rechtssprecherin reagierte überraschender weise sehr zickig auf diese Bitte. Anstatt ihr nach zu kommen, winkte sie es mit einem "ich entscheide selbst was ich wann sage" ab. Der Anwalt bestand aber darauf und nannte die dazu passenden Paragraphen. Die Rechtssprecherin weigerte sich trotzdem (oder dann erst recht), da überreichte der Anwalt ihr einen Befangenheitsantrag. Bam! damit hatte sie nicht gerechnet. Befangeheitsantrag bedeutet nun, das erst nachträglich das Verhalten der Rechtssprecherin geprüft wird, sollte eine Befangenheit festgestellt werden, ist die heutige Zwangsvollstreckung ungültig. Allein die Überprüfung auf Befangenheit dauert mindestens 3 Wochen und bei diesem Verhalten der Rechtssprecherin wird der Anwalt vermutlich auch noch recht bekommen. Also hat der Anwalt auf jeden Fall eine menge Zeit für den Besitzer gewonnen, was vermutlich auch das ursprüngliche Ziel war.
Aus der Perspektive der Zuschauer sah es einfach nur so aus, als würde eine alte, ziemlich eingebildete Schabracke, die meint sie wäre sonst was von einem sehr gut vorbereiteten und selbstbewussten Anwalt bloß gestellt. Allein nur für dieses Spektakel hat sich der Besuch schon gelohnt. Allerdings merkte kurze Zeit später der Bankvertreter an, dass die Bank kein Gebot unter 270.000€ akzeptiert. Also auch dieser Termin ist kein 50% Schnäppchen. Ich hatte mich nur gewundert warum die Bank das überhaupt darf, da ich immer davon ausging, dass bei einem Gebot von 70% der Verkehrswertes ein Zuschlag erfolgen muss. Die Rechtssprecherin hat es aber dann noch erklärt. Zwar stimmt es, dass bei 70% ein Zuschlag erfolgen muss aber dem Antragssteller auf Zwangsversteigerung (in diesem Fall die Bank) steht es frei, seinen Antrag komplett zurück zu ziehen, selbst wenn ein gültiges Gebot abgegeben wurde.
Und wieder was neues gelernt. Unterhaltung mit Lerneffekt, also war doch nicht alles umsonst :)
Allerdings hat niemand die 270.000€ heute geboten, eigentlich hat überhaupt niemand irgend etwas geboten. Mein Bauchgefühl sagt mir, dass die Bank versuchen wird das Haus auch ohne Versteigerung zu verkaufen.