kaufen oder mieten?

wer hat sich das ab einem bestimmten Alter nicht schon selbst gefragt?

Als Kind wurde mir ständig eingebläut, Kauf dir eine eigene Immobilie! Zur Miete wohnen ist nur rausgeschmissenes Geld. Diese Denkweise hat sich so sehr in meinen Kopf eingebrannt, das ich lange Zeit nicht nachvollziehen konnte, warum so viele Menschen noch zur Miete wohnen. Vor allem welche, bei denen ich genau wusste das sie sich eine eigene Immobilie locker leisten konnten.
Nun da ich mich in den letzten Wochen mit Finanzen allgemein und auch ein wenig mit Eigentumswohnungen im speziellen beschäftigt habe kann ich mit Sicherheit sagen, dass die Antwort auf die Frage "mieten oder kaufen?" ganz einfach und eindeutig ist, sie lautet nämlich "es kommt darauf an".
Keine besonders befriedigende Antwort, ich weis. Aber eine klare und eindeutige Antwort gibt es eben nicht, weil es auf viel zu viele Faktoren ankommt. Was ich aber hier und jetzt anbieten kann, ist eine Beispielrechnung ganz konkret an meiner jetzigen Situation.
Würde ich die Wohnung von meinem letzten Blogbeitrag wirklich kaufen, sähe es finanziell bei mir so aus:

Auf den Kaufpreis von 72.000€ kommen noch Maklergebühr, Notar und Grundsteuer, alles in allem machen diese "Nebenkosten" nochmal 13% des Kaufwertes aus. Somit ist der Gesamt Preis bei 81.360€. Für eine Wohnung die nur 72.000€ Wert ist.
Für die 81.360€ würde ich einen Kredit bekommen mit den folgenden Kondition.
Mit einer Eigenkapitalleistung von 20% bekäme ich für 5 Jahre einen effektiven Jahreszins von 2,65%
Mein Plan ist es, die Wohnung wirklich komplett ohne Restschuld in 5 Jahren ab zu bezahlen.
Um den Kredit zu bedienen und auch noch gleich die Restschuld, die nach 5 Jahren Laufzeit übrig bleibt, anzusparen und das hohe Hausgeld zu bezahlen müsste ich jeden Monat 1500€ zusammen bekommen. Ein ganz schön großer Batzen. Gottseidank bin ich nicht alleine, zu zweit bekommen wir diesen Betrag gestemmt.
Nach 5 Jahren würde mir die Wohnung im Wert von 72.000€ gehören.

Zur Zeit wohnen wir zur Miete für 750€ warm. In 5 Jahren wird diese bestimmt auch gestiegen sein, daher rechne ich durchschnittlich mit 800€ pro Monat Warmmiete.
Würde ich also die oben genannten 20% Eigenkapitalleistung jetzt sofort in z.B. Aktien/Fonds investieren und dazu noch jeden Monat zusätzlich 700€ ansparen (die 1500€ von oben minus den 800€ Miete = 700€).
Schafft man es nun mit seinen Investitionen eine Netto Rendite von jährlich 4% zu erreichen, hätte man sich nach 5 Jahren ein Vermögen von ca. 67.000€ aufgebaut.

5.000€ in 5 Jahren unterschied. Also 1.000€ jedes Jahr Spare ich mit meiner eigenen Wohnung.
Nun das klingt ja ganz schön aber was ist wenn ...

... wenn man mit Aktien/Fonds(oder anderen Investitionen) deutlich mehr Nettorendite als 4% schafft. Nehmen wir z.B. an man schaft 9%, dann würde es genau umgekehrt aussehen. Dann hätte man ein Vermögen von 77.000€ aufgebaut, also genau 5.000€ mehr als mit der Wohnung. Allerdings kann die Wohnung ihren Wert in dieser Zeit ebenfalls ein gutes stück steigern, so dass es hier wieder ausgeglichen sein kann.

... wenn man deutlich günstiger zu Miete wohnt. Das ist ein verdammt gutes Argument. Würde ich nicht in Frankfurt wohnen, betrüge meine Miete gerade mal 400€ warm für ein vergleichbare Wohnung. Damit könnte ich wesentlich mehr jeden Monat investieren und noch besser von dem Zinsenszinseffekt profitieren.
Aber auf der anderen Seite, Sind Wohnungen auf dem Land auch deutlich günstiger, somit würde ich die Wohnung noch viel schneller ab bezahlen oder sogar was komplett ohne Kredit finanzieren können.

... wenn die Kreditzinsen deutlich steigen. Die aktuellen hohen Immobilienpreise sind dem sehr niedrigen Leitzins zu verdanken. Mehr menschen können sich eine eigene Wohnung finanzieren und somit steigt die Nachfrage und damit auch der Preis. Ich denke die Börse unterliegt noch viel größeren Schwankungen als die Kreditzinsen.

... wenn ich die Wohnung abbezahlt habe, fange ich doch dann erst recht an richtig viel Geld zu sparen, da ich ja keine Kaltmiete mehr zahle. Das stimmt schon, allerdings wirft die Wohnung auch keine Rendite ab, das Vermögen würde nur mit jedem Monat nur linear steigen. Durch den bereits oft genannten Zinseszinseffekt würde das Investierte Vermögen exponentiell steigen.

Die weiteren Faktoren die man bei kaufen vs. mieten nicht außer acht lassen sollte.
Z.B. das man beim Mieten mit dem Wohnort deutlich flexibler ist.
Oder als Eigentümer kann man viel mehr selbst in der Wohnung bestimmen. etc...
letztendlich ist es reine Geschmackssache.
Und ob man nun eher einen Gewinn oder Verlust macht hängt eben stark von der aktuellen finanziellen Lage und den eigenen Fähigkeiten ab.

Ich persönlich habe mich aus 3 Gründen für das Eigentum entschieden.
1. ich traue mir (noch) nicht 4% Nettorendite an der Börse zu
2. aktuell niedrige Zinsen und meine aktuelle finanzielle Lage erlauben es mir die Wohnung recht schnell und mit einem nur sehr geringem Risiko ab zu bezahlen.
3. das ist mein erster versuch ein Vermögen aufzubauen, daher habe ich etwas gewählt, wo ich die Risiken meiner Meinung nach etwas besser abschätzen kann.

Wohnung in Aussicht

Parallel zu den Zwangsversteigerungen schaute ich mich auch nach geeigneten Wohnungen, zum direkten kauf, um.
Im Frankfurter Raum ein fast unmögliches Unterfangen, einigermaßen vernünftige Wohnungen für unter 100.000€ zu finden.
Mein bisher bestes Angebot ist in Hattersheim, also ein gutes Stück von Frankfurt entfernt.

Eckdaten der Wohnung
- 80 m², 2 Zimmer für 72.000€  inkl. Außenstellplatz.
- Teil eines 12 Stockigen riesigen Baus.
- Baujahr 1975
- 2007 mit neuen Kunststoff, Isolierglas Fenstern und neue Heizkörpern ausgestattet.
- Das Badezimmer wurde wohl schon mal erneuert, ist aber auch schon ein Weilchen her.
- sehr großer aber ungepflegter Balkon auf der Südwest Seite.


Die Wohnung selbst sieht recht schön und gepflegt aus.
Aber da es bei 80m² nur 2 Zimmer sind, sind diese besonders groß und ein wenig schlecht nutzbar

Contra:
- Riesiges Hochhaus, man ist nur eine Nummer von vielen
- die jetzigen Mieter zahlen eine sehr günstige Miete, gerade mal 640€ warm pro Monat, was mich sehr wundert, jedoch konnte ich bisher nicht herausfinden warum
- Hausgeld ist mit 350€ nicht gerade wenig
- Baujahr 1975
- wirkt ein wenig nach einem sozialen Brennpunkt
- etwas ländlich gelegen
- sehr alte Türen
- Markler + Notar + Grunderwerbssteuer hauen hier ordentlich rein und lassen den Kaufpreis auf ganze 81360€ ansteigen

Pro:
- die Wohnung hat potenzial
- keine feuchten Wände, Schimmel oder andere Schäden erkennbar
- je nach dem ob ein Wanddurchbruch erlaubt ist, lässt sich schnell ein weiteres Zimmer schaffen
- Böden sind auch alle top
- riesiger Balkon könnte zum "Eyecatcher" werden.
- Hattersheim boomt zur Zeit, daher könnte die Wohnung in Zukunft durch aus an Wert zu nehmen.

Zusammenfassend kann ich sagen, die Wohnung selbst gefällt mir recht gut, allerdings das drumherum ist nicht so überzeugend. Nichts desto trotz werde ich mein Glück mit der Wohnung versuchen, wenn ich doch nur endlich mal den Makler erreichen könnte, der ist definit ein riesiger Minus punkt an dieser Immobilie!

Zwangsversteigerung, das erste Mal

Letzte Woche war ich das erste Mal bei einer Immobilienzwangsversteigerung dabei.

Einige Wochen zuvor hatte ich einmal zu diesem Thema „das Internet quer gelesen". Grundsätzlich hieß es, man kann Glück haben oder eben die Katze im Sack kaufen, daher ist es besonders wichtig möglichst viel im Voraus über die Wohnung heraus zu finden. Als ein weiterer Tipp wurde empfohlen einfach mal bei einer Versteigerung teilzunehmen ohne unbedingt überhaupt etwas zu bieten. Gesagt getan.

Dazu habe ich mir ein Objekt ausgesucht, das in etwa meinen Kriterien entspricht. Allerdings habe ich nicht noch weiter nach Details gegraben, da ich ja erstmal nur exemplarisch dabei sein wollte.

Kurze Eckdaten zur Wohnung:

Lage: für mich mittelmäßig gut, da es ein Kompromiss zwischen Preis und Entfernung ist

Größe: 74m², 3 Zimmer

Verkehrswert: 155.000€ + 10.000€ KFZ-Stellplatz.

Baujahr: 1998 (der größte Pluspunkt für mich).

Das Verkehrsgutachten klang recht viel versprechend.

Durch meine online Recherchen optimistisch gestimmt, rechnete ich mit einem Zuschlag im Bereich von 50%-70% des Verkehrswertes.

Für mich persönlich wäre das Limit bei 105.000€ gewesen.

Doch es kam ganz anders:

Ablauf:

Als der Saal im Amtsgericht geöffnet wurde strömten direkt ca. 20 Personen hinein. Nach einer kurzen Begrüßung und dem Vorlesen der zu stattfindenden Zwangsversteigerung ging es auch direkt los. Meine erste Überraschung. Das Mindestgebot wurde auf 105.000€ gesetzt. Schon mal direkt mein Maximum. Also ich wäre schon so gut wie raus.

Ein älterer, gut gekleideter Herr ist sofort nach vorne gestürmt und hat das erste Gebot abgegeben, dazu musste er seinen Personalausweis und seine Biet Sicherheit von 10% des Verkehrswertes hinterlegen. Wenige Minute später kam auch direkt der zweite Bieter nach vorne und bot sogleich 106.000€

Dann passierte erstmal gute 20 Minuten praktisch nichts. Ab uns zu kamen weitere Personen in den Raum, andere verließen ihn kurz. Lediglich die 2 Bieter musterten sich die ganze Zeit aus den Augenwinkeln heraus und versuchten sich gegenseitig einzuschätzen. Insgesamt wirkten die Beiden Männer als hätten sie schon reichlich Erfahrung mit Zwangsversteigerungen.

Aus gesetzlichen Vorgaben heraus muss eine Zwangsversteigerung mindestens 30 Minuten lang dauern, sonst ist diese nicht gültig, daher passierte, wie gesagt, in den ersten 20 Minuten nicht viel. Bis Eine Dame nach weiteren Details zu der Wohnung fragte. Sie wunderte sich, dass nichts zu der aktuellen Mietsituation vorgetragen wurde, da sie mit dem Zwangsverwalter vorher gesprochen hätte und dieser ihr auch keine Details verraten wollte, sondern sie lediglich auf den Versteigerungstermin selbst verwies. Der sehr gelangweilte Herr vom Amtsgericht durchforstete nochmal seinen doch beachtlichen Stapel an Papier auf seinem Tisch und fand tatsächlich noch weitere Informationen.

Aktuelle Mieterin? Was? Das war mir neu, hatte ich das übersehen gehabt? Ein kurzer Blick in den Saal und die vielen fragenden Gesichter machte mir doch wieder Mut, scheinbar ging es fast allen so.

Eckdaten der Mieterin:

Kaltmiete: 630€ pro Monat

Mieterin ist eine ältere Dame die aus gesundheitlichen Gründen Mieterschutz beantragt hat.

Außerdem hängt sie auch einige Kaltmieten in der Bezahlung hinterher, versucht diese aber jetzt aufzuholen.

Kurz um, leider keine sehr erfreuliche Nachricht. 630€ für eine Wohnung die 155.000€ Wert sein soll, klingt schon mal recht gering. Die Chance das Objekt selbst zu Bewohnen ist praktisch nicht vorhanden und auf jeden fall mit erheblichem Ärger verbunden. Ab dem Zeitpunkt war mir die Wohnung selbst die 105.000€ nicht mehr Wert.

Doch kurz bevor die 30 Minuten abgelaufen sind, ging es richtig los. Ca. 5 Personen sind auf einmal nach vorne gestürmt und gaben ihre Gebote ab. Immer genau um 1.000 mehr als der vorherige. Nach dem keine Neuen Bieter dazu kamen ging es mit den geboten trotzdem weiter und so haben sich alle gegenseitig recht schnell hoch geboten. Das Finale wurde dann letztendlich zwischen 2 Personen ausgetragen. Dem Mann vom Anfang, der als aller erstes ein Gebot abgegeben hat und von einem kleinen sehr unscheinbaren Mann der lediglich durch kurze zwischen Fragen am Anfang auffiel. Ab 156.000€ haben nur noch die Beiden sich gegenseitig bis auf 165.000€ hoch geboten. Den Zuschlag bekam jedoch der unscheinbare Mann.

Ein ganz schön stolzer Preis, das Objekt wurde für den vollen Verkehrswert von 165.000 versteigert. Die Bank hatte sich sehr gefreut, sich die Hände gerieben und beantrage sofortigen Zuschlag. Diese Reaktion der Bank war das einzige was mich davon abhielt an meinem Verstand zu zweifeln, da ich es absolut nicht nachvollziehen konnte wie man bereitwillig so einen preis für dieses Objekt bezahlt, obwohl man die Historie der Mieterin kennt. Ich hoffe nur das der Käufer es nicht kurz darauf bereuen wird und seinen Frust an der armen alten Mieterin auslässt, sie kann da am aller wenigsten etwas dafür.

Resümee:

Ein Tipp welcher oft in meiner Recherche genannt wurde war: Biete in krummen Zahlen und verschleiere um jeden Preis dein Biet Limit. Das konnte ich in dieser Versteigerung überhaupt nicht erkennen. Es wurde immer brav in ganzen 1.000er Schritten geboten, wessen Limit erreicht wurde, stieg einfach aus, irgendwelche Psychospielchen oder sonst etwas war für mich nicht erkennbar.

Die einzige Erkenntnis die ich dazugewonnen habe ist: kontaktiere ebenfalls den Zwangsverwalter um noch mehr Informationen über das Objekt zu erhalten.

Es ist kein Problem offen und ehrlich zu Bieten, man muss sich nicht irgendwelche hinterlistigen Psychotricks einfallen lassen.

Ansonsten hat sich mein Vorgehen, mir persönlich ein ganz klares Limit zu setzen, auf jeden Fall bewährt.

Allerdings war diese Versteigerung nur in einem von insgesamt 4 verschiedenen Ortskreisen in denen ich ein Auge auf ein Immobilien Objekt geworfen habe.

Vielleicht läuft das ganze in den anderen Amtsgerichten ganz anders ab.